ИНФОРМАЦИЯ О РАЗВИТИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

           В начале разберёмся, что это такое – рынок недвижимости в современном понимании.  Самое обобщённое определение понятия «рынок недвижимости» - это совокупность экономических отношений и связей между покупателями и продавцами, а также торговыми посредниками.
    Состояние рынка недвижимости напрямую связано с экономическим  и социальным благополучием населения страны. При этом развитый цивилизованный рынок недвижимости стимулирует развитие практически всех остальных отраслей экономики: от производства строительных материалов до специализированного оборудования и транспорта. Всё это способствует созданию новых рабочих мест, что стимулирует развитие рынков труда и занятости населения.
           Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов и рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
— платежеспособность населения;
— изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
— изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
— изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);
— условия и доступность финансирования.
       Как обстоит ситуация на рынке недвижимости Беларуси по количеству сделок? Если брать во внимание предыдущий, 2016 год, то ситуация выглядела так.
            В Беларуси за 2016 год (январь-сентябрь)  зарегистрировано    33 403 сделки, что на 7% меньше, чем в прошлом году. Причем в сентябре продано всего 2 868 квартир, что приближается к результатам января – 2 395. А это свидетельствует о том, что спрос сместился в сторону столицы.
           За январь-сентябрь 2016 года спрос на квартиры в Минске вырос на 20% по сравнению с прошлым годом, в то время как в Минской области, наоборот, снизился на 4%, а по Беларуси – на 7%.
      За последние 10 лет наибольшая активность на рынке жилья Беларуси была в 2005 году – 37 887 сделок за январь-сентябрь, в 2006-2010 г.г. спрос падал, а начиная с 2011-го активность росла, приблизившись к цифре 35 932 сделки в 2015 году.
     Данную обстановку более наглядно отражают следующие диаграммы.



         Что касается частного сектора, спрос на частные дома и коттеджи в Беларуси по-прежнему падает.
    За январь-август 2016 года продано на 25% домов меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А по сравнению с 2014 годом спад составляет и вовсе 40%.  
          По данным Национального кадастрового агентства на 20 сентября 2016 года, за период январь-август в Беларуси продан 13 221 дом. Причем отрицательная динамика спроса наблюдалась и в весенне-летние месяцы, когда спрос на частные дома традиционно растет. И если в предыдущие годы в этом периоде в Беларуси покупалось более 2 000 домов ежемесячно, то в нынешнем – около 1 600. 
        Если брать во внимание областные центры,  то ситуация там на рынке недвижимости ориентировочно такова.

     На сегодняшний день основной тенденцией рынка недвижимости в городе Лида является увеличение спроса на квартиры, чему способствует снижение их стоимости, а также развитие рынка первичной недвижимости.  По ценам на квартиры в городе Лида ситуация, примерно, обстоит так. Здесь нужно иметь ввиду, что объекты были проданы различной степени комфорта.

На рынке недвижимости в настоящее время иногда складываются  парадоксальные ситуации, когда, например, продав двухкомнатную квартиру, без доплаты можно купить трехкомнатную. Хотя еще несколько лет назад разница составляла 10—15 тысяч долларов США. Если появляется неплохая квартира по цене ниже рыночной, она долго не задерживается.
         Бывают часто такие ситуации, когда гражданин, к примеру, купил квартиру за 40 000 долларов США несколько лет назад, вложил туда 20 000 долларов США. Внутренний настрой не позволяет ему продать эту квартиру, скажем, за 35 000 долларов США. Но в то же время, продав свою «двушку», ему пришлось бы раньше доплатить как минимум 10 000. Сейчас же можно расширить жилплощадь без серьезных вложений, а то и вовсе без доплаты.
       Вывод на поверхности: если человек накопил определенную сумму денег и хочет купить квартиру, есть из чего выбрать и реализовать свою мечту. Молодые семьи, которые живут с родителями, имеют отличный шанс решить жилищный вопрос. Пусть это будет небольшая скромная квартирка в хрущевке. Зато своя.
      Серьезно подешевело жилье в России. А вот в соседней Польше на рынке недвижимости цены стабильны. Поэтому, если кто-то хочет продать квартиру тут и купить, к примеру, в Варшаве, там придется добавлять солидные суммы.
        Наиболее  востребованными на рынке жилой недвижимости остаются двухкомнатные квартиры. Количество сделок купли-продажи такого жилья составляет около половины от общего числа. Однокомнатные и трехкомнатные квартиры составляют около 20-30 % сделок.  
       Согласно прогнозам аналитиков, дальнейшее развитие рынка жилой недвижимости в Республике Беларусь, в том числе и в Лиде, во многом зависит от общеэкономической ситуации в стране. Однако эксперты предполагают, что в ближайшее время стоимость квадратного метра продолжит уменьшаться. Связаны такие прогнозы, в первую очередь, со снижением платежеспособности граждан. Но даже с учетом уменьшения стоимости жилья, цены на квартиры остаются достаточно высокими для простых граждан.
        Аналитики также прогнозируют рост спроса на жилье эконом класса, наиболее востребованными в ближайшее время останутся двухкомнатные квартиры относительно небольшой площади.    
     Таким образом, в настоящее время рынок недвижимости Республики Беларусь активно развивается и расширяется, о чем свидетельствует ежегодный рост сделок с объектами недвижимости, непрерывное увеличение числа посредников, а также заметное повышение качества риэлтерских услуг.
           Однако прослеживается тенденция приближения рынка к стадии насыщения, что, как следствие, будет сопровождаться снижением спроса, усилением конкуренции, сокращением доходности и привлекательности коммерческой недвижимости среди инвесторов. Поэтому субъекты рынка недвижимости уже сегодня задумываются о том, насколько оправданы такие прогнозы, какие новые горизонты открываются перед ними и инвесторами недвижимости, как сохранить конкурентоспособность в таких условиях.
Важно отметить, что рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости, а также на выбор инструментов воздействия на процессы его развития. Все эти особенности рынка недвижимости формируются в силу специфики самого товара, вращающегося на этом рынке – объектов недвижимого имущества.
          С 2000 по 2007 год, по всему миру наблюдался рост цен на недвижимость. Это был период, в который происходило синхронное развитие европейского и американского рынков. Рынок белорусской недвижимости шел в ногу с мировыми рынками. Стабильность роста цен на жилье объясняется множеством факторов. Прежде всего, росла себестоимость строительства нового жилья, а также – спрос на жилье. Происходило удорожание льготных кредитов, рос курс валют, увеличивались цены на нефть.
        В Республике Беларусь в 2008 году  был принят Закон "Об ипотеке", который можно считать частью борьбы за доступность жилья, а 6 января 2012 года вышел Указ Президента Республики Беларусь №13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений". Таким образом, строительство социального жилья является одним из глобальных трендов.
      Какие же тенденции развития рынка жилой недвижимости Беларуси на дальнейшую перспективу?
       Выше уже упоминался первый тренд развития рынка жилой недвижимости Республики Беларусь – это строительство социального жилья.  
       Второй глобальный тренд – энергоэффективное жилье, развитие строительства которого обусловлено ростом стоимости топливно-энергетических ресурсов. В настоящее время жилье, строящееся в Республике Беларусь, на отопление и горячее водоснабжение потребляет около 90 - 110 киловатт-часов на метр квадратный в год. По результатам исследования института жилья НИПТИС, энергозатраты можно сократить до 30 киловатт-часов на метр квадратный. При этом стоимость квадратного метра увеличится лишь на 8%. Окупаемость энергоэффективного жилья будет составлять всего 6 лет. По поручению Министерства архитектуры и строительства институтом НИПТИС разработана программа энергоэффективного строительства в Республике Беларусь и утверждена Советом Министров.
          В текущем году в Беларуси планируется реализовать  проект по строительству многоквартирных домов с автономной системой преобразования электроэнергии в тепловую для обогрева и горячего водоснабжения. Первые такие дома массово начнутся строиться уже в следующем году. В каждом регионе появится как минимум два-три таких объекта, где жильцы сами смогут регулировать тепловую и электрическую энергию непосредственно в квартире.
           В последствии децентрализация системы отопления позволит ежегодно снижать общее теплопотребление в жилом фонде на 5-7%. В масштабах страны это огромный ресурс, которой позволит направить сэкономленные средства на расширение использования энергосберегающих технологий.  Выгода строительства таких объектов очевидна и для самих граждан - нагрузка по оплате коммунальных услуг будет значительно снижена. Такие дома – будущее нашей страны.  Сегодня в Беларуси ежегодно возводится около 4 млн. кв.м жилья, из которых всё больше объектов  возводится с применением энергоэффективных технологий.
       Третий – высокий уровень технологической оснащенности жилья – "умный дом". Система "умный дом" или, что более верно, "система домашней автоматизации" – это интеграция технологий в домашние сети с целью улучшения качества жизни. Множество инструментов, используемых в компьютерных системах, может быть интегрировано в систему "умный дом". Система разработана с целью обеспечения комфорта, безопасности и экономичности здания или дома в течении всего цикла его существования. Неотъемлемыми атрибутами "умного дома" являются управление освещением, управление жалюзи, управление климатом, видеонаблюдение, безопасность и контроль, возможности удаленного управления.  Среди преимуществ использования "системы домашней автоматизации" следует отметить экономию электроэнергии от 10 до 40%.
       Четвертая современная тенденция – повсеместное   возникновение таунхаусов. Тенденция не совсем нова, так как возникновение строений подобного типа датируется XVII веком во Франции, затем они появились в Британии (XIX), Америке (XX) и, наконец, в 90-х годах дошли до России. Однако для Беларуси это новое веяние, лишь начинающее развиваться. В настоящее время таунхаусов не так много, однако уже сейчас находятся в разработке проекты, инвестируемые, преимущественно, Польшей. На протяжении последующих лет данное направление будет активно развиваться в Республике Беларусь.
            Среди глобальных трендов на будущее – дома с собственным микроклиматом. В Литве и Латвии в настоящее время акцентируют внимание на подобного рода строениях. Идея заключается в том, что при все растущем уровне загрязнения человек все больше стремится к жизни на природе. Альтернативой для тех, у кого такой возможности нет – становится постройка дома, в оборудование ландшафта которого входит создание собственной микросреды, максимально приближенной к естественной природе. В настоящее время в Республике Беларусь подобная тенденция выражена несколько иначе. Наблюдается значительный рост застройки пригородов в радиусе 30 километров от городов. В особенности – в радиусе Минска. Однако, существует вероятность того, что нехватка места приведет к возникновению домов с собственным микроклиматом и в Республике Беларусь.
             В качестве еще одного тренда можно выделить цикличность рынка жилья. В сентябре 2013 года в Риге, Латвия, проходила конференция FIABCI – Международная Федерация Профессионального Рынка Недвижимости. Один из докладов, представленный Полом Бато, членом ассоциации недвижимости Великобритании, был посвящен теме "Циклы рынка жилой недвижимости – причины и уроки". В презентации была показана цикличность развития рынков и выявлены 3 мировых кризиса рынка недвижимости: 1973 - 1976; 1989 - 1995; 2007 - 2013.   Следующий пик кризиса рынка жилой недвижимости, по мнению Пола Бато, будет в 2025 году. Примечательно, что в процессе дискуссии по теме презентации, представители различных стран и ассоциаций полностью поддержали данное предположение. Точка отсчета цикличности – резкое увеличение рождаемости, наблюдавшееся после окончания второй мировой войны 1939 – 1945 гг. С того момента, приблизительно с периодом 15 – 20 лет наблюдается увеличение объемов приобретаемого жилья, а с увеличением спроса, соответственно, увеличивается стоимость недвижимости. И следующий подобный период выпадет на 2030 год.
          Если проецировать эти тренды на рынок жилой недвижимости Республики Беларусь, можно сделать вывод: минует кризис 2025 года и в 2030 году наступит стабилизация рынка, подразумевающая под собой увеличение объемов продаж и рост цен на недвижимость. Предположительно, площадь белорусской столицы увеличится в 1,5 раза, современный пригород в радиусе 30 километров будет полностью застроен. Широкое распространение получат таунхаусы, умные дома, дома с собственными экоструктурами. Именно такой вид приобретает рынок жилой недвижимости 2030 года при рассмотрении его на основе статистических данных, исторических событий и мировых тенденций.

Комментарии